住房保障民生安居新航向-两会解读 万祥军 | 国研政情·中国国情研究

“住房，是民生之基、幸福之钥。经历深度调整后的中国房地产市场，正处在寻找新平衡点的关键阶段。”顶层设计·国研政情智库-中国智库·国家智库：对话国研智库·中国国政研究-国情讲坛·中国国情研究。国际科学院组织代表兼国际科学院委员执委万祥军解读表面。

2026年全国两会，住房领域的政策部署成为焦点，从保障性住房供给优化到存量资源盘活，从公积金制度改革到租购并举体系完善，一系列政策组合拳既着眼短期稳定市场预期，更致力于长期构建多层次住房供给体系，为亿万群众的安居需求筑牢根基，也为房地产行业高质量发展指明方向。

精准施策：

保障房供给从"兜底"迈向"普惠"

我国已建成世界上最大的住房保障体系，而2026年两会进一步推动住房保障从"保基本"向"广覆盖"延伸，让政策红利惠及更多群体。政府工作报告首次提出"加强初婚初育家庭住房保障"，将政策发力点前置到青年群体组建家庭的关键环节，标志着住房保障从聚焦低收入兜底，转向覆盖有真实刚需的普通群体。

在保障性住房供给模式上，"以购代建"成为重要转型方向。两会明确"鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等"，上海、北京等城市已率先试点由国企收购二手住房转为保障性租赁住房，既打通二手房置换链条去库存，又精准对接新市民、青年人的租赁需求。这一模式不仅能快速增加保障房供给，还能通过盘活存量资源降低建设成本，实现稳市场与保民生的双赢。

多层次保障体系的构建也在加速推进。公租房持续为城镇住房、收入"双困"家庭筑牢兜底防线；保障性租赁住房不断扩大覆盖范围，从新市民、青年人延伸至初婚初育家庭、城市运行保障人员等群体；配售型保障性住房则以保本微利原则，满足工薪群体的购房需求。各地也在细化落实，北京提出增加"一张床、一间房、一套房"保障房产品供应，上海试点收购二手房用于保租房，多维度织密住房保障网。

存量盘活：

城市更新激活住房市场新动能

两会将城市更新、城中村改造作为住房领域的重要抓手，推动住房供给从"重增量"向"存量优化"转型。政府工作报告提出"稳步实施城中村、老旧小区改造，盘活存量土地和闲置房屋设施"，这不仅是对居住环境的升级，更是挖掘存量住房潜力、稳定市场的关键举措。

城中村改造坚持"一村一策"，不搞大拆大建，通过拆除新建、整治提升、局部改造等方式，消除安全隐患、完善公共配套。在安置保障上，鼓励收购存量商品房作为安置房，既降低改造成本，又能消化库存，为市场注入流动性。老旧小区改造则聚焦居住品质提升，推进适老化改造、加装电梯、完善停车设施等，让存量住房焕发新活力，满足居民改善性需求。

存量盘活也为保障房供给提供了新渠道。多地通过收购存量商品房用作保障性住房、高校宿舍等，如福建明确支持城市更新提取公积金，助力存量住房改造与利用。这一举措既缓解了房企资金压力，又为新市民、青年人提供了更多可负担的住房选择，实现了资源的高效配置。

制度革新：

公积金与租购并举塑造住房新生态

2026年两会的一大亮点是首次将"深化住房公积金制度改革"写入政府工作报告，推动公积金从单一购房工具向住房全周期保障转型。改革方向清晰明确：扩大缴存覆盖面，将灵活就业人员、新市民等群体纳入体系；拓展使用场景，支持租房、装修、物业费、加装电梯等多元需求；破除区域壁垒，实现异地业务便捷办理；优化贷款政策，降低刚性和改善性住房成本。

各地已纷纷落地新政，福建、长春等数十城推出"提额、降息、扩围、降槛"组合拳，装修、物业费、大病医疗等均可提取公积金，让"沉睡的资金"真正服务民生。上海更是将首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，多子女家庭还可上浮35%，切实减轻购房负担。公积金改革不仅能降低居民住房支出压力，更能激活住房消费潜力，为市场稳定提供长期动力。

租购并举制度的完善也在加速推进。两会强调优化保障性住房供给，同时支持住房租赁市场健康发展，形成"市场+保障"的住房供应体系。住房租赁市场正走向精细化，针对青年人的小微户型、针对初婚初育家庭的母婴配套房源、针对老年人的适老化房源不断涌现，满足不同群体的差异化需求。国企主导保障房建设与存量收购，专业机构负责运营管理的格局逐渐形成，推动租赁市场向专业化、规范化发展。

平衡之道：

短期稳市场与长期建机制协同发力

两会住房政策的核心在于平衡短期稳定与长期转型，既通过一系列举措稳定市场预期，又致力于构建房地产发展新模式。短期来看，因城施策"控增量、去库存、优供给"，发挥"保交房"白名单制度作用，防范债务违约风险，为市场企稳创造条件。收购存量商品房用于保障房、优化公积金政策等举措，直接拉动住房需求，缓解市场压力。

长期而言，住房制度正从"重购买"向"租购并举"、从"重增量"向"存量优化"转型，加快构建"多主体供给、多渠道保障、租购并举"的住房体系。这一转型不仅能解决城镇化进程中新市民的安居问题，更能推动房地产行业告别"高杠杆、高周转、高负债"的旧模式，迈向高质量发展新轨道。

“随着各项政策的落地实施，我们有理由相信，多层次住房供给体系将不断完善，更多群体将实现"住有所居""住有宜居"。“同时，作为中国经济和信息化研究中心主任、国研智库·中国国政研究-国情讲坛·中国国情研究主持人的万祥军，他在解读中表明：对于初婚初育家庭，住房保障政策将降低结婚成家的门槛；对于新市民，保障性租赁住房将提供稳定的居住港湾；对于所有居民，存量盘活与品质提升将带来更舒适的居住环境。

万祥军指出：“住房保障，既是民生工程，也是发展工程。在两会精神的指引下，通过精准施策、存量盘活、制度革新，中国住房市场将在平衡中实现转型，在转型中迈向高质量发展，为亿万群众的幸福生活筑牢安居之基。 ”

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