新格局房企发展之道创新峰会-万祥军| 谋定论道·中国企业家论坛

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1月22日，“新格局·合立——倡导健康中国智慧城市主题“新格局谋定研究房企发展之道”，中国企业家论坛北京创新峰会暨颁奖盛典”隆重举行。

在“新格局房企发展之道”论坛环节，泰禾集团总裁助理兼集团品牌总经理沈力男、融科智地北京副总经理索颖、北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志三位位嘉宾就中国房地产行业发展格局趋势、房企发展策略等话题做了深入探讨与观点分享，本环节由全国工商联执委中国企业家论坛支持人、中国经济和信息化研究中心主任、中国新闻道德（媒体记者）委员会主任微万祥军主持。

以下为论坛实录：

务名杨：请三位嘉宾入座，下面启动第一场论坛环节。我们上半场的主题是房企发展之道，看完十大新闻之后，我想问一下三位，你们觉得哪一条新闻对你们的影响力最大。

陈志：我觉得武媚娘那个还可以，我很期待看一个完整版，这是开玩笑了！我觉得对于北京而言，自住房第一次摇号的当天，有三四万人登记了，这个关注的人很多。

索颖：关于武媚娘，我有未删减版的，陈老师想看可以给你。今天在这里讲2014年十大新闻，对大家影响最多的可能是拥抱互联网的事情，对营销的思维体系发生了很大的变化，也是所有的房地产企业人员全面革新自己营销思维的特别大的事情，所以这件事情在我的内心当中是比较重要的一个事情。

沈力男：跟两位影响力人物坐在一起特别激动，从我感觉这十大新闻当中，可能最喜欢的是930信贷新政，因为钱是湖水，钱没有怎么卖房子，我自己感觉到930明显形成了分水岭，对后市的推动有积极的意义。

务名杨：刚才说的2014年十大新闻影响力肯定在会有贯穿，说了去年，我们说一下今年，今年整个楼市的发展形势到底是怎样的，大家可以结合自己独特的视角，专业谈谈，不一定要跟我们的互联网融合，大家可以谈谈自己的判断，可以重点说一下北京市场，在座的很多都是来自于北京房企的朋友。

北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志

陈志：我先把我的看法跟大家分享，前几天新京报正好也是这个话题，刚才你说了格局的问题，我就从这样一个角度说我的看法，实际上我认为我们去年开始已经进入到了一个拐点的确认期。刚才邢总说了黄金到白银的过渡，过去增量式地发展我想以后不会了，我不多说数据了，刚才邢总说的是含保障房，我们手里的数据把保障房和自住房都去掉了。

这样同比2011年，也就是北京限购政策刚出来的时候，2014年比那一年还要差，2011年调控开始，2012年开始见好，2013年是最好的一年，2014年突然就下来了。我个人的判断，拐点在哪，就是十八届三中全会上确立的60项改革，这些改革都在落实，所以我想我们的行业在过去不断的被诟病，这个行业有很多不合理啊、多不完善啊、不可能再回到过去的发展模式上等等。

从这个角度来讲，我跟几个媒体都讲我这个观点，我们进入了一个新常态，刚才贺总已经介绍了什么叫新，什么叫常态，未来就是这样的状态，在拐点确立以后，我们一定都会回头看的，我认为2014年就是拐点的开始。回头我们再看现在的市场，可能还会有冲高的机会，但是未必是持续的状态，可能是一个波动的曲线，并且是一个逐渐向下的曲线。

所以我认为2015年的格局可能会相对好，但是不一定持续。在这样的状态下，大家一定要关注风险。我们现在所有的老百姓都非常的关注风险，不再是忽悠就可以解决问题了，9.30新政我的判断是微刺激，不是强刺激，它只是给了一个利率关系认定的标准，但没有配合量，量出不来，因此对于消费者不可能有持续的、有效的需求。

降准之后我们这两个月的成交还是不错的，从二手房可以看出来，贷款放的快了，不像过去八个月了。再有我们也看到这两天李总理在达沃斯会议上说了，中国不会发生系统性的金融风险；中国人民银行行长周小川也说了，仍然坚持原来的货币政策，经济政策不会出现大的问题，相对平稳，但会出房地产方面的政策，所以我建议房地产企业一定要冷静，特别是1月份出现了高价拿地的状况，希望大家冷静，先活下来才有机会。

关于互联网思维我还想说两句，开发商可以把它想象成一种工具，工具是人类从猿到人的最关键的，使用好互联网的工具，无论是PC端还是手机端，还是其他端，以后就会像贺总说的，带一个很小的东西，到处都是屏幕，那也是工具。在这种的形势下用好工具很重要。

再有一个，我特别想说，一定要立足消费者，你不能立足消费者，就没有人下单，没有人买单，互联网是不会买单的，小米雷军说的降50%是扯蛋，怎么可能呢，他不懂房地产，不要相信雷军的话，他不可能带来买单，只有消费者会买单。

务名杨：请索总谈谈这个话题。

索颖：陈老师是从宏观走势上对中国房地产行业做了一个分析，我们是做一线的，今年确实要在这样的金融环境当中做好自己的占位，形成比较好的销售，所以我更加关注2015年市场走势的问题。

融科智地北京副总经理 索颖

大家可以看到今年陆陆续续不断的出现土地总价或者土地单价新高的记录，从一定程度上北京的一些项目被高端化了，价格很高。对于开发商来讲，毕竟是商人，一定会有倒推，未来新的土地价格一定是高企的。2015年1月份之前高价项目达到70个，未来二季度大部分入市项目的价格都在五万以上。

还有北京的别墅市场已经进入了十万元的时代，这是豪宅肉搏的时代，2015年真的会出现大量的单价在六万以上的高端盘，无论是豪宅还是别墅都面临这样的格局，2015年每个企业都要找到自己的站位，找到自己的需求点。

2015年是一个新常态，对于开发商要保持良好的心态，怎么看待自己的开发，土地价格这么高，未来的新经济增长点6%到7%，在这种情况下，房地产要走到正确的道路应该回归居住价值本身。2014年大家也看到了，很多的企业除了做好产品自己本身的精耕细作，已经开始把自己一些重点更多的放在怎么提高服务，让产品价值点更大，而且很多企业开始着手做开发的服务，服务先行，产品后做，这都是2015年市场的变化点。

正好和陈老师的意见不谋而合，2015年确实出现了大量的大鱼吃小鱼，今年更加明显，1月份新增土地拿地，强强联合很多了，原来我们看到更多的是两家，现在是三四家的联合，而且也出现了一些金融平台的参与。

所有这些变化都表明土地价格过高，品牌比较强的企业在资金上也是受限，为了提高自己拿地的可能，在合作拿地上未来也是一个常态，这是我对2015年大概的看法。主要就是说2015年更多的房地产开发会回归产品居住价值属性的身上。

务名杨：回归居住价值属性，同时联合拿地的行为，开发的行为会越来越多，谢谢索总的分享。有请沈总谈谈。

沈力男：我的观点，2015年不太可能比2014年更差了，2014年其实也还不错，坏就坏在措手不及，去年春节以后市场掉头直下，匪疑所思。但是我觉得今年大家做好各种应对突发状况的准备，不管是计划和制定，我个人觉得北京市场应该可以温和的看好。

泰禾品牌总经理沈力男

其实房地产是方方面面，北京的土地还是那么少，还是那么贵，拿地非常不容易，北京还有限购的政策，客户是限购了，但是这个市场是向全世界打开的，拿地是不限购的，这样的话，还有更多人愿意进来，很多过去做三四线城市的企业，比说恒大也想进来。

住宅从供应来讲，也不算多，因为去年也是从土地分析来看，真正的住宅用地大概三成多，还有三成多是商伴类用地，还有保障房和自住房用地，这样的用地结构对市场造成的情况。从房地产行业来讲，就像秘书长说的，三四万人抽自住房，但是后来弃号的很多，再往很少的住宅市场上挤。

另外从政策层面来看，930以后七七八八的政策来看，政府做了很多正向的引导，北上广深会不会放开限购呢，有人说今年五一前后北京的政策可以松动。

我觉得还有一些利好的政策，比如说降息降准，现在讨论很多，北京的居住证今年会实质的推出，20%个税是不是调整，这些都不是空穴来风，克强总理也说了，要稳定住宅消费，有朋友问我对这个话的理解，我一直觉得稳定是一个大事，稳定压倒一切，也许北京会有所松动，都说去行政化，要带活市场经济，这也是一个。

另外产品上来讲，去年出现了这样的端倪，过去我们围绕地段做产品，地段地段还是地段，现在除了地段还有产品、产品，因为北京的供地格局，很可能在过去非豪宅的地段或者二三环的地段要打造一个豪宅项目，一个好的产品，今年我觉得会表现的更为出众。

大市场来讲，过去北京都说刚需，去年开始到今年，真正进入了一个刚需和高端并存的阶段，大家可以由期望的看到比较好的市场格局。我们做这个行业真的要看好，前面是黄金十年，现在是白银十年，那么接下来就是破铜烂铁的十年了，不能这么说，中国房地产市场二十年的时间，就不好了，这是不可能的事情。

陈志：这个有前提条件，市场我前两天说了，如果市场继续坏下去，政策调整的可能性最大，因为我们现在决策是相机决策，如果按照十一月、十二月新房销售七八千套，二手房一万两千套左右的水平持续下去，一定不会的。

务名杨：沈总的观点是北京的市场会出现温和上涨的态势？

沈力男：温和看好。

陈志：他是看好，但是上涨他没有说。

沈力男：我们做这个行业真的要看好，前面是黄金十年，现在是白银十年，那么接下来就是破铜烂铁的十年了，不能这么说，中国房地产市场二十年的时间，就不好了，这是不可能的事情。

务名杨：最后一个问题，刚才说了2014年，也说到2015年，大家也说到北京市场面临的格局，我先请教两位房企的代表，你们怎么应对这个市场的发展？融科怎么做，泰禾又怎么做？

索颖：刚才这边介绍过，确实2015年互联网思维的应用是大家都在思考的问题，因为融科现在在北京做别墅项目——融科千章墅，别墅项目有一个特点：远离城市又跟城市不分离，但是周围的环境发展不是那么快。

因此，对于所有的入户来讲还是关心服务的问题，尤其是配套怎么解决。基于互联网思维，我们想怎么把客户的碎片化的地点结合在一起，做一些整合，做成1+1大于2的事情，融科属于联想控股，而联想下面有大量的子公司，无论是有机的水果。

还是租车，包括一些酒店，IT等，怎么充分发挥这些自身的优势，能够为我们的客户提供联想云服务平台的概念，把大家经常在外面需要碎片化搜集的信息在我们的一个平台上给予解决，这样让我们入住融科的业主一键解决所有问题。

毕竟联想下面还有投资公司，还有一些企业培训，未来可能发展方向还会从衣食住行到解决个人跟他的工作相关的产业方面的运作。其实现在互联网思维更重要的就是怎么站在需求的角度考虑问题，原来的房地产开发也是以客户需求为导向，只不过随着移动互联的出现，大家的消费习惯发生了变化，跟市场打个时间差，精准的找到客户，会利用互联网更加的找到自己的营销方式和我们自己做产品开发的方式。

其实互联网思维更多的是怎么样运用它，而不是说他会改变我们，我们怎么改变互联网，互联网思维是一个工具，怎么让我们利用这个工具更好的服务客户，这是最重要的。融科未来要做的事情就是先把服务端做起来，把原来只做开发变成做运营；只做产品变成做基于产品之上的服务，让体系更加的完善。

我们是做住宅的，但是其实在产业的运作上早就以服务为先，尤其是非销售型的，以租赁为主的产业园区，更多的是为企业搭建平台，满足他们的需求。入住企业的需求，由于客户量比较散，从自身的需求上会有一些对于金融平台开发、以租代售的需求，产业园区先与住宅进行了平台的搭建。

随着对互联网的理解越来越深，应用越来越灵活，因此在住宅方面基于互联网思维下平台的搭建会成为很多项目运营的一个点，这也算是一个小小的发布，希望等联想大服务平台在今年三四月份落地，让融科的客户可以享受到联想的服务。

务名杨：谢谢您，沈总有请。

沈力男：从目前来看，对房地产企业帮助更多的还是渠道化，信息化，开发商是干什么的，就是造空间，你有煤气，我通煤气；你有水，我通水；你取暖，我也弄到家里来；你有互联网，我也折腾进来。所以我觉得你说他现在万科郁亮拜访小米的雷军，雷军第一句话就是说利用互联网思维房价能不能降一半，北京的房价降一半还不够地价呢，怎么办。

我也参加了一些会议，讲互联网思维，有人讲过去我在家里，要到外面找房源，现在互联网思维什么APP，是不是我到家的路上牛奶就热好了，我讲你喝牛奶可以，如果想喝别的奶可以做到吗，是做不到的。如果你想在家里通过APP找一个漂亮姑娘按摩能做到吗。

开发商还是一个平台，可以整合各种的资源。其实做产品来说，在这个新常态下，我理解有几个词，一个是差异化，还有回到老本行，产品和服务永远是我们看家护院的本领，产品和服务永远只能做加法，要满足各方面的需求，新风恒氧的需求，我们泰禾的产品把这些都弄进去了。

另外你要有差异化的东西，要跟别人不太一样，泰禾北京院子就是差异化的产品，门庭巷院都有，我们实现了差异化带给我们的收益。另外在新常态下，营销需要一些创新，我觉得可以和今天的主题，一个是合，一个是立，合我们讲一下。

过去都是散兵游勇，现在我们院子产品全国有七个院子，完全是整合营销，从代言、宣传片，出书，全部是一条龙下来。立也不见得非要破了才立，比如说跟乐居的合作，现在我们的电商渠道，电商已经渠道化，渠道也已经电商化。

务名杨：我们也祝愿泰禾在产品影响力上的追求，在2015年取得更好的成绩，谢谢沈总。陈老师，其实我这个问题，很多开发商也特别关心。

陈志：我们还是说互联网思维吗，我想说两句，我在来的时候跟杨熙总，包括邢总和贺总在休息室里面聊过，至于贺总说的互联网思维的一套逻辑，有可以支持的东西，有保留的东西。

但是我们开发商可以把它想象成一种工具，工具是人类从猿到人的最关键的，你会使用它，你就使用好互联网的工具，无论是PC端还是手机端，还是其他的端，以后像贺总说的，带一个很小的东西，到处都是屏幕，那也是工具。我特别赞同沈总和索总说的，我们的产品很重要。在这种的形势下用好工具很重要，所以我希望贺总可以提供更好的工具。

再有一个，我特别想说，一定要立足消费者，你不能立足消费者，就没有人下单，没有人买单，互联网是不会买单的，雷军说的降50%是扯蛋，怎么可能呢，他不懂房地产，不要相信雷军的话，他不可能带来买单，只有消费者会买单。

务名杨：我们也对各位的意见致以热烈的掌声。关于自住房这块，我们看到您刚才说了，在刚需的购买阶层，自住房已经占据了主流，现在有的项目卖的好，有的项目卖的不好，也让很多的开发商朋友很郁闷，不拿还不行。

陈志：谁说不拿不行了，你不拿就可以了，一定是要拿一个西红柿，再搭一个烂茄子，你自己把自己放在一个险地，墙倒了你只能自己扛着，自住房这个事情，最开始的时候我就提醒大家。自住房这个事情大家别说不拿地就死，不是的，其实我们说产品结构叫转型，你要是从产品行业到另外一个行业，叫转业，也叫转产，你要死掉了就没有意义了。

你说自住房，我是这样看，别说不拿还不行，在这里我们争论过很多关于土地出让方式的问题，我们给政府提了很多的建议，包括我们也谈了很多的课题，讨论搭售到底合理不合理，特别是保障房，比如说两限房的发售、自住房的发售，如果你要是降房价，要做民生的话，政府应该把自己的责任做起来，但是没有，转移了，让社会承担，买房人承担，我都没有说让开发商承担，开发商在某种程度上有转嫁风险的可能。

所以现在看，我们没有看到有关七万套以后继续怎样的说法，我预计七万套后肯定还会有，把后面的先做完，估计不会再做了，因为这种方式，制度设计带来很多的问题。未来怎么推断呢，记者问我针对去年很多企业目标没有完成怎么看，我说他们定高了，今年调低点就可以了，因为对市场判断预期高估了，调低点就可以了。

沈力男：今天有一个重要新闻，七万套基本上就到头了。

陈志：今年的十二五收官了，政府的承诺都要兑现，十三五怎么办，包括还要全国两会会定什么调子，未来怎么推断呢，包括很多企业，记者说去年很多企业目标没有完成，怎么看，我说他们定高了，今年调低点就可以了，因为对市场判断预期高估了，调低点就可以了。

务名杨：非常感谢各位嘉宾，给我们带来很多的干货，我们第一场论坛到此结束。

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