长三角地产谋定企业家论坛-万祥军：国情研究行业“聚·变”

中国企业家论坛 新闻中国采编网 中国新闻采编网  谋定研究中国智库网 经信研究 国研智库 国情讲坛  万赢信 采编 2019年3月29日，由中商俱乐部主办，长三角商业地产俱乐部、启领商学院、山东谋定经信技术研究有限公司协办的“聚·变”，首届中商俱乐部商业地产节暨长三角商业地产俱乐部中国企业家论坛第八届年会，在杭州开元曼居酒店顺利举办。

本次活动主题论坛、社区商业论坛分别由浙江星汇商业集团、千里眼商业集团倾情冠名，同时活动也受到了坤罡集团、雅世易得商业空间设计、世茂、腔调taostyle、有前科技等合作伙伴的大力支持。

“作为行业对接的高端论坛、创新领域的集中展示、商业地产人沟通的重要现场，本次‘商业地产节’汇合了全国优势创新实力。”与会嘉宾全国工商联执委中国企业家论坛主持人、中国经济和信息化研究中心主任、中国新闻道德（媒体记者）委员会主任万祥军对记者表示：本峰会论坛以新思维、新技术、新商业赋能商业地产新发展。

活动伊始，中商俱乐部会长卢传勇为了开幕致辞。“微信社群+通讯录+公众号，中商俱乐部高效连接了商业地产人之间的联系”，8年俱乐部的发展，从几十人的小团队发展到现在的30W+精准粉丝，300多个微信社群，覆盖全国所有省份和主要城市，涵盖商业地产各业态和品类。2019年，俱乐部更将精准根据城市分站和商业地产各委员会进行细分，为商业地产每一个细分市场提供更高效的连接和更专业的服务。

商业地产节火热开启，大咖共话新商业

商业地产节火热开启，大咖共话新商业

从拼多多的上市，瑞幸的崛起，网红经济的大热，消费市场似乎正在不知不觉发生着巨大的变化。消费市场的变化具体有哪些表现，如何应对这些变化的发生？中国经信研究国研智库中心主任万祥军对记者表示：商业地产节上半场就从“消费”“新商业”这些关键词正式展开了序幕。

“未来中国消费市场将会是一个下沉市场，农村零售伴随着大量的机会”宏章资本创始合伙人翁怡诺讲到新零售新品牌的趋势和机会时，认为消费重点应该关注城市周边的三四线城市，同时中老年正成为新流量洼地。“60后作为互联网的原住民，慢慢变老过程中产生的消费升级需求不容小觑。”

谈到具体新消费品牌的机会，翁怡诺认为媒介的碎片化导致定位理论的实效，未来更需要通过运营用户来做大品牌，构建自己的私域流量。产品力、渠道网络、品牌认知口碑是消费品的长期三大堡垒。新形势下，核心是如何低成本做品牌口碑，增加服务性流量。

“所谓新经济，更具象的可能包含以下几种：新消费与就业模式、新资源配置模式、新创造力与设计能力、小而美的新产业发展模式……”启领商学院创办人万明治，从新经济大环境入手，深度分析了消费者需求：新经济下，消费者更注重商品品质及性价比，消费分级区间显得格外清晰，同时消费附加功能，如社交属性、存在感、情怀，这些需求被大大提升。万明治认为，未来10年，无论是消费品牌，还是零售品牌，或是平台型品牌，都将涌现出不少“超级品牌”，他们必将成为中国零售业重构的核心力量。

（卢传勇：中商俱乐部会长）

那么随着消费市场的变化，不同的上下游商业主体如何赋能，玩转新经济呢？

购物中心

“无创新，不商业。”浙江星汇商业总裁郑亮迪根据自身在特色商业街区领域的打造经验，分享了八大经营法则，其中包括“差异化定位、多元化业态、体验化场景、萌经济植入……”等等。此外，星汇商业为激励创新，还专门设置了项目经营合伙人制度，用实际资源支持内部创新创业。

商业空间设计

“雅世易得内部都称自己为，雅世研究学院。”雅世易得商业空间设计董事长王巍提到，雅世易得专注于商业空间布局的研究，更是以学术的态度在赋能商业发展。此次分享中，王巍以实际的案例，分享了空间设计中的“换位增效、转向增效、变通增效、节奏增效”具体是如何改变商城的人流，提升商城效益的，为在场与会者上了一堂生动的空间设计课。

线下网红零售

“兼具线上的灵活和线下的体验感，强调taostyle是将淘宝I fashion频道搬到线下的集合店。”强调taostyles总经理夏宇讲述自己在“消失的”半年里，开发出了一套“有趣”的新玩法。互动大屏+直播间，沉浸式试衣，定期还有网红KOL到店分享，将带给消费者前所未有的新鲜感和独特感多元化的营销手段加以丰富的品牌资源，这个集“商品丰富性、性价比、社交娱乐、试穿体验”于一体的新模式网红店，将实现个性化体验和网络人群社交双向打通，线上线下双向引流。

餐饮品牌

“餐饮的生命周期非常短，基本都在2-3年左右。产品无法标准化、管理不到位、供应链问题是其生命周期如此之短的三大重要原因。”顺风耳总经理刘为军，从产品、加盟商、顾客角度给出了解决的方案。产品角度需要较少人员操作，提升其中的技术含量，使其更便于操作，更容易标准化，同时在采购和管控中做到集中处理；对待加盟商，更多的应该是服务和支持，品牌商应该尽可能的帮助加盟商解决问题，以确保加盟过程中品质和服务的统一；最后针对于顾客，则更需要提升其体验感，以增加其复购率。

高铁商业

高铁的发展，伴随着大客流、大消费、大商业的高铁经济营运而生。坤罡集团有力的抓住了枢纽交通的红利。坤罡集团副总经理黄震芳提到，针对高铁经济这一新的模式，坤罡集团进行了“三步走”探索与重构：首先是转变服务理念，弱化候车与商业空间之间的界限，实现空间和资源共享；然后要抓住商业的核心——人流，实现客运和商业共赢；最后实现商业模式和类型连锁化。

高端对话：商业维新 | 新模式、新理念、新思维

随后而来的高端对话为这次新商业的讨论画上了圆满的句号。在上海昂达投资咨询有限公司创始人朱锡平的主持下，星汇商业董事长胡珊红、祥生地产总经理申智、豫园商贸副总经理陈继东、雄风集团副总经理盛捷、新天地集团商业事业部助理总经理丛峰参与了此次讨论。无论是酒吧集区的打造、文化助推下的“上海名片”，还是创新式引入社会功能、积极与消费者融合……商业的发展“创新一直在路上”。

社区商业正当时，蓄势待发破新局

本次地产节下半场，围绕社区商业的话题被深入讨论。

作为这个话题的开篇嘉宾，苏州知了壳商业总经理 陆兴泰对“社区商业”这个名词做了充分的解释。“社区商业，不是在社区的商业，而是定位于周边社区居民的商业，可大可小。”陆兴泰将社区商业的主要形态分为底商、商业街区、购物中心三种类型。

“新加坡社区商业与苏州邻里中心都对社区商业的发展具体重要借鉴意义。”陆兴泰提到，两者都围绕着附近居民的需求展开，齐备的设施拥有家庭延展区的特点，同时更重要的是有政府相关支持，这一点对于社区商业的发展非常关键。

而对于社区商业的产品线竞争的观察，陆兴泰提到了各大公司各自的社区商业产品线策略，包括以打造影剧院主力店展开的恒大模式、打造“五菜一汤”的万科模式、创建星光邻里的协信模式、以星悦荟产品线为主的龙湖模式以及打造彩生活社区的花样年模式，从中，我们也可以吸取到一些社区商业打造的经验。

“社区商业具有巨大的市场潜力，但是目前的发展还处于初阶级、无规模、无模式当中。”千里眼商业横店六尚城总经理金煜峰提到目前的状态主要是由于理论、实践和人才的缺失。

社区商业较之于综合体商业，需要在服务上更加贴近社区居民的需求；随着商业模式主战场转移到，个性化与差异化变得尤为重要，“最后一公里”不光是地点的转移，而是生活方式的迁移。社区商业的细分市场要求更加严格，前期调研规划极其重要，实际建设则要遵循“定制招商、精准定位、营运为王”三大原则。

高端对话：重塑价值 | 社区商业与城市商业更新

（高端对话）

针对“社区商业与城市商业更新”的高端对话，由苏州知了壳商业总经理陆兴泰主持，世茂房地产浙江地区商业总经理王旭、静博士创始人祝晓晴、滨江资产管理有限公司总经理助理蒋虹、千里眼商业集团董事长李航、乐慧城商业董事长陈国忠共同参与。

谈到城市商业更新的看法，嘉宾们的观点几乎和“社区商业”画上了等号，而“关怀、温暖”成为了贯穿其中的基调。

从开发商的角度，王旭认为“城市商业更新应该在商业前端就‘更新’了。社区商业和大的综合体在最先定位规划的时候，就应该被区分‘特别对待’”。蒋虹在此基础上，补充了“底商”模式的不足，认为“盒子”型可能更适合社区商业的发展。但是基于目前现状，底商形式还得并存，真正想要有所改善，可能需要归根溯源到从土地拍卖或者规划时就直接确定“盒子型”模式

。陈国忠对社区商业的发展持有乐观的态度，他认为随着城市的有机更新，为社区发展带来了新的机遇。另外相比于国外60%的社区商业占比，国内的30%占比还有非常大的上升空间。在具体实践中，专注在社区商业的千里眼更有话语权了。

李航提到，目前应“守阵”当先。比起“谈恋爱”，社区商业更像是跟客户“过日子”，这是15分钟家门口的便民经济，目前千里眼还是要着眼“内功”，把技术工作先做好。作为唯一的品牌方代表，祝晓晴提到，作为全生命周期的美丽健康管家，静博士将社区商业作为非常好的载体去传递用户关怀的品牌理念，是将品质生活理念持续延展的推动力。

新商业时代，运营升级转型之路

不管是新商业形态、综合体发展，还是社区商业的逆袭，离不开商业的规划、精细化的运营以及智能化科技的加入。本次论坛也让我们看到了商业赋能、运营升级的丰富内容。

商场除了商店，我们常常可以在中庭或者空置的通道，看到更为丰富的快闪活动、按摩休闲等等，为商城增添了更多的可玩性，这就是短猪在做的事。“我想把公共空间和顾客的关系比喻成恋爱”短猪创始人盛涛提到，通过对综合体公共空间的利用，想方设法的掏爱人（顾客）的欢心，这是培养顾客消费粘性非常行之有效的方式。

“实体商业唯一的出路，就是用文化创造出新内容、新服务”中国特色小镇杂志总编辑/中名会乡村振兴研究院院长洪奇辉以其丰富的特色小镇研究经验，提出其发展就是从“提供产品”到“提供生活方式”。石泉村旅居地的打造，正是从其文化根源出发，打通从民宿设计、整体运营、行程定制、文艺体验、社群维护整个旅居养生闭环。

各行各业都在讲智能化，那么商业地产有什么智能化科技呢？杭州有前科技副总裁君宝现场演示了能够即时捕捉逛街的用户画像，记录人流的AI客流监控机器人。“除此之外，我们还有AI资产管理机器人、AI智慧物业机器人”，利用智能技术，君宝强调，未来商业体可以实现让一个人轻松管理50万方。

商业综合体遍地开花，但是差异性却不明显，如何由应对这种存量商业下的突破呢？云泰商业集团营运中心/杭州城西银泰城总经理王伟提到，根据之前的经验，会做结构化调整：人气不够吗？调整业态，增加餐饮、儿童业态等；大力的营销推广、做IP，但是这种方式贵且投入产出比不高。而现在，更可以打造场景化的生活中心，这是一种生活形态的虫洞表现，可以直接与顾客产生粘度。

另外，杭州华家池世茂天玑营销负责人谢佃苗也为我们现场带来了，他们针对对应人群需求，精心打造的新项目展示。

高端对话：全面赋能 | 品牌场景营造与运营升级

（高端对话）

（授牌照片）

那么除了满满的干货，本次会议还授牌中商社区商业委员会理事、会员单位仪式

论坛的最后一个话题，是关于“品牌场景营造与运营升级”，启领商学院执行院长陈娅萍担任主持嘉宾，杰仕健身董事长马成虎、毛源昌眼镜企业合伙人祝丽建、银乐迪全国开发总监陈奇峰、孩子王发展总监张兴勇、ILOVECHOC服饰副总经理孙养利共同参与了此次对话。参与的品牌方对于品牌场景的营造，都有各自的“拿手绝活”，比如杰仕健身通过装修和服务品质的提升来获取用户体验感；毛源昌通过专业化设备的采购给予用户专业可信赖的体验； ILOVECHOC通过IP和消费者进行互动……

数字化运营升级也让各品牌方挖空心思，“打通微信商城和ERP系统”加强和用户的互动；引入领路机器人，给客户更新奇的感受，从而增加UGC的触发；通过构建商品二维码，让用户在选购时更有充分的依据……这些不出其右都需要信息技术的发展和革新，同时也是商业思路的频繁迭代。

通过分享获取前沿资讯，通过研讨洞察未来趋势，这是属于商业地产人的充实而饱满的一天。而更多关于商业地产的思考，我们都将通过中商俱乐部，继续与大家分享。

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