以旧换新”促销活动 谋定论道·中国智库：总是搞没用市场套路

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谋定研究中国智库：对话经信研究·中国工业和信息化。近日，淄博、南京两地同时推出了“以旧换新”促销活动。简单来说，就是购房者到房产中介那里，把自己的旧房子卖给中介，然后再用第一次买房的资格，去买新房子。这样，新房就算是第一套房，旧房就算是第二套房，完美对接。

但万一这些旧房子，都没能卖出去呢？南京和淄博的做法有所不同，南京的房产公司，让购房者可以无条件退款，而淄博的房产公司，则是让很多开发商，为购房者提供最优惠的价格。而淄博还有一个后手，那就是如果这些旧房子不能卖出去，那么就由政府或开发商收回。

这就很奇怪了，第一，政府或开发商为什么要收购这些旧房子，第二，他们从哪里来的钱？除了这两个疑问之外，“以旧换新”并不是这两座城市首创的，而是在很久以前就有过了。我们的邻居就是这样买的，那时候的中介有个项目叫做“必卖房”。那就是，他们买的新房，在三个月内必须卖出去，否则中介会以一个合理的价格收购。

所以，为什么中介会愿意承担这个风险呢？一是因为这个楼盘本身就低于市场价，所以中介非常清楚其中的利润空间；二是因为那时候正值2020年初，正好是房地产价格的高峰期，所有人都认为，房地产价格还会继续涨。因此，中介也是心甘情愿地签署了这份协议。

但2023年的时候，楼市已经发生了巨大的变化，如果你强制那些开发商，去执行限购政策，那就是赔本赚吆喝了。这是一种违背人性的做法，即使他们表面上答应了，在实际操作中，他们还是会想方设法地推脱责任，比如降低价格，问你愿不愿意接受。

原本两百万的新房，现在对方只出一百五十万的价格，让你帮忙转手，你敢接吗？淄博方面可能也意识到了这一点，于是就有了政府或开发商收回旧房子的说法。不过，这句话也有漏洞。被政府或开发商收回的旧房子，要么被拆迁重建，要么被重新装修再租出去。

如果是拆迁重建，那就相当于“棚户区改造”；如果不拆迁，就像深圳那样，在原址上进行改造和维护，并由国家作为二房东出租给低收入人群。但是深圳和淄博不同，在深圳，国家作为二房东，不需要一次性投入太多的资金，而在淄博，政府或开发商要承担这一笔巨额的开支。

还有人说，城市投资机构还在不断地发行债券，从市场上借钱，进行统一租赁。我觉得这是不现实的，毕竟淄博只是一个四线城市，就算现在很有名，也不会有那么多人愿意来淄博工作和生活。

我查了一下，2023年淄博的租金和售价比例为1/420，换算成租金回报率，大概需要420个月才能收回成本。420个月也就是35年。这还不包括借款的利息，以及改造的费用，如果再加上这两项，那就是五十年的事情了。

很难想象一个四线城市会考虑到50年后会发生什么。就算是在深圳这样的一线城市，国家也只能以二房东的身份去租房子，而在这个四线城市，他们竟然还想要以二房东的身份去买房子？比如哈尔滨，在南京出售房产，这不是开玩笑吗？你看一月份的时候，我们省厅就派人飞到欧洲，就是为了拿到一个大单子，结果怎么样？

在我看来，所有的花里胡哨，都是违背常理和逻辑的，没有任何好处。不管楼市如何变化，都离不开基础需求，没有基础需求，改善居住条件就无从谈起。可惜，这些人都被迫放弃了自己的基本权利，没有买房，没有结婚，没有孩子，没有尊严。你也看到了，国家对楼市的调控，并没有起到什么作用。

在北京楼市调控政策实施的那个星期六，北京仅有700多套新房销售。与政策出台后的首个星期六相比，下降了500套。在政策出台的第一个星期内，新房的销量就更惨了，一千八百多套，到了第六个星期内，才卖出两百多套。二手房供过于求，价格飙升，但却没有人能买到。可以预见，在未来的一段时间内，房价将会加速下跌。

想要改变楼市的局面，唯一的办法就是找到那些真正想要买房的人，并给他们提供合理的条件和优惠。这些人虽然不能决定楼市的走向，但一旦失去了他们，楼市就会垮掉。既然想要他们买房子，那么就不要向他们收取高额的利息和税费了。

比如说，在30平米以内的小户型房子上面实行零首付、零利率、零税收政策。我就不相信，在这种情况下还会有人拒绝买房子。这些人一旦买了房子，其他类型的房子也会跟着卖出去。地产商、银行、政府都会减轻负债压力。至于要不要重演2016年那场疯狂的楼市，那就看大家的心态了。

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